10.27 개선책의 내용은? 10월 27일 윤석열 대통령은 제11차 비상 경제민생회의를 열어 부동산 대출 규제 완화 정책을 발표했습니다. 크게 세 가지로 보시면 될 거 같습니다. 1) 투기과열지구 내 무주택자에 한해 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용 2) 무주택자, 1주택자 LTV 기준 50% 단일화 3) 중도금 대출 완화(9억원 초과 중도금 대출 금지 → 12억 초과 중도금 대출 금지) 이번 완화 정책을 통해 거래량을 어느 정도 회복시키려는 듯한 모습입니다. 과연 정부의 뜻대로 거래가 살아나서 아파트 가격 하락세가 멈출까요? 아직은 시장 정상화가 힘들 거 같은 이유 저는 이번 10.27 개선책을 통하여 시장이 완전히 정상화되기는 힘들 거 같다고 생각합니다. 왜냐하면 현재 고금리 기조는 변함이..

서울의 10억 이하로 내려간 아파트는? 상승기 때 가격이 크게 오르며 매매 가격이 10억 원을 넘어섰던 서울의 중소형 아파트들이 10억 클럽에서 이탈하고 있다는 소식을 접했습니다. 어떤 단지가 있는지 같이 살펴보겠습니다. 1) 마곡13단지 힐스테이트 (13억 8000만 -> 9억 8000만) 21년 10월 13억 8000만 원에 거래가 되었던 아파트인데 최근 거래 내역을 살펴보니 22년 8월에 체결된 9억 8000만 원으로 4억 가까이 떨어졌습니다. 하락률로 보면 최고가 대비 29% 하락하였습니다. 직거래라고 표시는 안 되어있었지만 팩트체크를 하기 위해 인근 20평대 중소형 평형 단지들의 최근 실거래가도 확인을 해봤습니다. 인근 마곡 수명산파크 4단지도 최고가 대비 23% 정도 하락하였고, 마곡 수명산파..

시세 그루핑을 하는 이유 시세 그루핑이란 과거 비슷한 가격을 형성했던 단지들을 찾아 가격 비교를 함으로써 현재 가격이 합당한 지 여부를 체크하는 과정이라고 보시면 될 듯싶습니다. 제가 가격 그루핑을 하는 이유는 부동산 가격은 합리적이고 과학적이라 생각하는 사람이기 때문입니다. 외부 환경이나 당시의 수요 공급 상황에 따라 분위기가 좋을 수도 있고 안 좋을 수도 있지만, 그 도시에 가치에 맞게 시간이 지나면 결국 가격도 수렴할 것입니다. 그렇기에 그루핑 작업을 진행함으로써 현재 저평가 여부를 판단하여 매수 타이밍으로도 삼을 수 있을 것입니다. 서울시 광진구, 경기도 성남시 분당구 시세 비교 서울특별시 광진구, 경기도 성남시 분당구는 과거 데이터를 봤을 때 실거래가 가격이 비슷한 양상을 보였습니다. 하지만 비..

수원시 영통구 아파트 분위기 먼저 수원시 영통구 전체 흐름부터 살펴보겠습니다. 현재 매매 매물은 적체돼있고, 전세 매물은 점점 증가하고 있는 추세입니다. 매매호가, 전세호가 막론하고 모두 우하향 추세입니다. 이렇게 속절없이 하락하는 이유는 뭘까요? 1) 2022년 공급물량이 수요 대비 많습니다. 현재 영통롯데캐슬엘클래스영통롯데캐슬엘클래스 1BL, 영통롯데캐슬엘클래스 2BL가 합쳐서 약 1200세대가 되는데, 2022년 12월부터 입주가 시작됩니다. 입주장 초기에는 전세로 잔금을 치는 분들이 많기 때문에 매물들이 많이 나와있기 마련인데, 현재도 2개 단지 합쳐서 150개의 전세 매물이 있음을 확인할 수 있습니다. 이렇게 전세 매물이 쌓여있으면 상대적으로 전세호 가는 낮아지고 다른 단지들의 전세가에도 영향을..