10.27 개선책 효과가 있을까?

10.27 개선책의 내용은?

10월 27일 윤석열 대통령은 제11차 비상 경제민생회의를 열어 부동산 대출 규제 완화 정책을 발표했습니다. 크게 세 가지로 보시면 될 거 같습니다.

1) 투기과열지구 내 무주택자에 한해 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용

2) 무주택자, 1주택자 LTV 기준 50% 단일화 

3) 중도금 대출 완화(9억원 초과 중도금 대출 금지 → 12억 초과 중도금 대출 금지)

이번 완화 정책을 통해 거래량을 어느 정도 회복시키려는 듯한 모습입니다. 과연 정부의 뜻대로 거래가 살아나서 아파트 가격 하락세가 멈출까요? 

아직은 시장 정상화가 힘들 거 같은 이유

 저는 이번 10.27 개선책을 통하여 시장이 완전히 정상화되기는 힘들 거 같다고 생각합니다. 왜냐하면 현재 고금리 기조는 변함이 없기 때문입니다. 현재 2022년 9월 기준 주택담보대출 금리는 대략 5%인데, 향후 한국은행 총재가 금리인상을 하게 된다면 7%까지도 상승할 수 있는 상황입니다. 주택담보대출이 7%가 되면 비은행권은 그보다 1% 정도 높은 8% 수준, 신용대출은 2% 정도 높은 9% 수준이 될 것이라고 생각합니다. 이로 인하여 고금리로 내몰린 취약 계층의 대출 부실 우려가 걷잡을 수 없이 확산돼서 사태가 심각해질 수도 있습니다. 그리고 현재 대출 체계는 총부채 원리금 상환비율 즉 DSR이 기준입니다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 소득 대비 산정하는 지표로서 소득이 적은 중산층 이하 저소득층은 대응이 안 될 정도의 초강력 규제라고 생각하시면 됩니다. 

 이렇게 아직 고금리상태와, 강력한 규제로 인하여 시장 정상화에 발목을 잡고 있고 이것들이 완화가 되지 않는 이상 급진적인 변화는 발생하지는 않을 것이라 생각합니다. 

내가 생각하는 해결책은?

제가 생각하는 시장 정상화를 위해서 필요한 부분에 대해서 말씀드려 보겠습니다. 

1) DSR 비율을 일정 부분 상향해야 합니다.

현재 DSR 제도는 DTI제도보다 훨씬 더 강력한 규제입니다. DTI는 주택담보대출만 원리금을 반영하고 신용대출은 이자만 포함하는 반면, DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 다 포함하고 있기 때문입니다. 이에 직격탄을 맞는 대상은 당장의 소득이 적은 젊은 층일 것입니다. 젊은 층은 미래 소득은 증가하지만 현재의 소득에 한계가 있기 때문에 DSR규제가 적용되는 한 이러지도 못하고 저러지도 못하는 상황이 연출될 것입니다. 이에 DSR을 완화하여 젊은 층, 저소득층이 내 집 마련할 수 있는 환경을 조성해줘서 시장 정상화에 힘써야 될 거 같습니다.  

2) 부동산 규제를 정상화해야 합니다.

현재 대부분의 부동산 완화 정책이 무주택자, 1주택자를 대상으로 한 것들이 많습니다. 하지만 반드시 짚고 넘어가야 할 점이 집값을 다시 부양시키는 역할은 무주택자, 1 주택자보다는 다주택자들이 한다는 것입니다. 다주택자들을 위한 취득세 완화, 조정대상지역 해제를 통해 대출 완화 등을 통하여 부동산 시장이 스스로 자정작용을 할 수 있게끔 환경을 조성해야 될 것입니다.