서울시 광진구, 성남시 분당구 가격 체크(22.11.8.)

시세 그루핑을 하는 이유 

시세 그루핑이란 과거 비슷한 가격을 형성했던 단지들을 찾아 가격 비교를 함으로써 현재 가격이 합당한 지 여부를 체크하는 과정이라고 보시면 될 듯싶습니다. 제가 가격 그루핑을 하는 이유는 부동산 가격은 합리적이고 과학적이라 생각하는 사람이기 때문입니다. 외부 환경이나 당시의 수요 공급 상황에 따라 분위기가 좋을 수도 있고 안 좋을 수도 있지만, 그 도시에 가치에 맞게 시간이 지나면 결국 가격도 수렴할 것입니다. 그렇기에 그루핑 작업을 진행함으로써 현재 저평가 여부를 판단하여  매수 타이밍으로도 삼을 수 있을 것입니다. 

서울시 광진구, 경기도 성남시 분당구 시세 비교

 서울특별시 광진구, 경기도 성남시 분당구는 과거 데이터를 봤을 때 실거래가 가격이 비슷한 양상을 보였습니다. 하지만 비슷한 흐름을 보이다가 서로 다른 흐름을 보일 때가 있는데 이를 잘 활용하면 좋은 매수 기회로도 삼을 수 있겠습니다.

유사 흐름을 보였던 대표 단지들을 아래에 말씀드리겠습니다. 

1) 서울특별시 광진구 광장동 광장현대홈타운 11차 33평, 경기도 성남시 분당구 백현동 백현 2단지 휴먼시아 32평

: 위 단지들은 과거 비슷한 흐름을 형성하였습니다. 현재의 흐름을 살펴보기 위하여 최저호가(중층 이상)를 살펴보았습니다. 광장현대홈타운 11차 : 20억, 백현 2단지 휴먼시아 : 20억으로 호가가 형성돼있습니다. 두 단지 모두 최고가가 21억이었는데 현재 같은 분위기에 1억밖에 하락하지 않았습니다. 시세가 버텨주는 모습입니다. 

2) 서울특별시 광진구 자양동 자양우성3차 31평, 경기도 성남시 분당구 서현동 삼성, 한신 32평

: 위 단지들도 역시 과거에 비슷한 흐름을 보여왔었는데, 현재의 흐름을 살펴보기 위하여 최저호가(중층 이상)를 살펴보았습니다.  자양 우성 3차 : 17억 2000만, 삼성 한신 : 15억 5000만으로 자양 우성 3차는 최고가를 넘어선 호가를 형성하고 있었고, 삼성 한신 아파트는 최고가 대비 1억 6000만 원가량 하락한 모습이었습니다. 

 

결론

확실히 광진구, 성남시 분당구 모두 상급지라서 현재와 같은 안 좋은 분위기(급격한 금리인상, 대출규제 등) 속에서 시세가 버텨주고 있는 모습이었습니다. 또한 경기도 성남시 분당구 같은 경우 1기 신도시로서 현재 재건축에 대한 기대감이 반영된 거 같은 모습이었습니다. 1기 신도시 중에서 어느 도시가 재건축 추진이 가장 먼저 될지는 모르겠지만 분당구 먼저 재건축이 된다고 했을 때 그 파급력은 상상 이상일 것입니다.  현재도 자연환경, 교통, 일자리 등 여러 좋은 인프라를 갖췄는데 여기에 상품성까지 더해지면 인구 유입이 지금보다 훨씬 더 될 것이라고 봅니다. 인구 유입이 된다면 그만큼 집값에는 좋은 영향을 미치게 될 것입니다.