수원 영통구 자연앤힐스테이트 분위기는?

수원시 영통구 아파트 분위기

먼저 수원시 영통구 전체 흐름부터 살펴보겠습니다. 현재 매매 매물은 적체돼있고, 전세 매물은 점점 증가하고 있는 추세입니다. 매매호가, 전세호가 막론하고 모두 우하향 추세입니다. 이렇게 속절없이 하락하는 이유는 뭘까요? 

1) 2022년 공급물량이 수요 대비 많습니다. 

현재 영통롯데캐슬엘클래스영통롯데캐슬엘클래스 1BL, 영통롯데캐슬엘클래스 2BL가 합쳐서 약 1200세대가 되는데, 2022년 12월부터 입주가 시작됩니다. 입주장 초기에는 전세로 잔금을 치는 분들이 많기 때문에 매물들이 많이 나와있기 마련인데, 현재도 2개 단지 합쳐서 150개의 전세 매물이 있음을 확인할 수 있습니다. 이렇게 전세 매물이 쌓여있으면 상대적으로 전세호 가는 낮아지고 다른 단지들의 전세가에도 영향을 미치기 마련입니다. 전세가가 낮아지면 매매가를 받쳐주지 못하기 때문에 같이 떨어지는 거라고 보시면 됩니다. 위 입주장이 얼마나 잘 소화되는지 여부에 따라서 영통구 분위기에 많은 영향을 줄 것으로 보입니다. 

2) 수원시 영통구는 2017년~2019년에 집중적으로 공급이 되었습니다. 

영통구는 2017년~2019년 3년간 13,000가구가 한꺼번에 입주가 됐습니다. 이러다보니 현재와 같은 대외환경이 안 좋을 때 매도 물량이 한꺼번에 쏟아져서 하락에 하락을 부르는 것입니다. 이렇게 대규모로 공급된 곳들이 현재 하락폭이 큰 경우가 많습니다. 위례신도시, 강동구, 송파구가 대표적입니다. 

수원시 영통구 대장은 어떨까?

 수원시 영통구 대장급이라고 볼 수 있는 단지는 영통구 이의동에 위치한 자연앤힐스테이트 입니다. 자연 앤 힐스테이트도 마찬가지로 매매호가, 전세호가 버티고 있지 못하는 상황이고 전세매물이 쌓이고 있습니다. 전세 매물이 소화가 되는지 여부를 모니터링해볼 필요성이 있겠습니다.

 자연앤힐스테이트의 가격적인 부분도 체크해보겠습니다. 시세 그루핑을 해볼 건데 그루핑이란 과거 비슷한 가격을 형성했던 단지들을 찾아 가격 비교를 하여 현재 고평가/저평가 여부를 판단하는 과정입니다. 자연 앤 힐스테이트와 비슷한 가격대를 형성했던 단지는 서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 마곡 엠벨리 14단지입니다. 현재 흐름을 파악하기 위하여 매물 최저호가(중층 이상)를 살펴보았습니다. 자연 앤 힐스테이트 : 12억, 마곡 엠벨리 14단지 : 16억 5000만으로 자연 앤 힐스테이트가 현재 가격이 많이 눌려있는 상태입니다. 참고로 자연 앤 힐스테이트는 최고가 대비 4억 넘게 하락하였습니다. 

결론

현재 수원시 영통구는 안좋은 대외환경과 입주장이 겹쳐서 하락폭이 크다고 보시면 될 거 같습니다. 하지만 수원시 영통구는 자연환경, 일자리, 상품성 등이 우수하기 때문에 나중에 시간이 지났을 때 충분히 회복이 가능한 지역이라고 생각합니다. 2020년 ~ 2021년 너무 많이 오르기도 했고 건전한 조정 하락장이라고 생각하시면 될 거 같습니다. 앞으로 금리인상이 어떻게 될지는 모르겠지만 외부 환경의 악화로 더 조정을 받게 된다면 정말 매수하기 좋은 타이밍이 올 거 같습니다.