요즘 오피스텔 시장 분위기는 어떨까?

현재 오피스텔 시장 분위기 

 지난 1~2년간 오피스텔은 실수요자들에게 인기가 많은 상품이었습니다. 청약 가점이 낮은 20, 30대 젊은 층이 아파트를 분양받기가 불가능하여 대체 상품으로 선택할 수 있는 것이 오피스텔이었기 때문입니다. 또한 오피스텔은 아파트에서 볼 수 있었던 알파룸, 드레스룸, 4 베이 등의 설계도 적용되었고, 청약통장 보유 기간이나 거주지 제한 등의 요건도 없었습니다. 무엇보다도 아파트보다 대출받기가 쉬워서 젊은 실수요자부터 취득세 중과로 아파트를 취득하기가 부담스러운 다주택자까지 오피스텔의 매력적인 조건에 매료되어 오피스텔 광풍이 불 수밖에 없었던 것입니다. 

 하지만 올해 들어 주거용 오피스텔 시장이 빠르게 식고 있습니다. 그 이유를 아래 말씀드려보겠습니다.

1) 오피스텔에도 대출 규제가 확대 적용 되었습니다.

지난해까지 오피스텔은 투기과열지구에서도 LTV 70%까지 대출이 가능했습니다. 하지만 올해부터 오피스텔은 아파트와 비슷한 대출규제를 적용받고 있습니다. 총 대출금 2억 원 이상의 경우 DSR 40% 적용을 오피스텔도 받고 있습니다. 즉 주택 시장 침체에 따라 아파트 대체재로서의 매력이 감소하여 신규 오피스텔 시장은 물론 기존 오피스텔 시장 역시 매매 거래가 급속도로 줄어들고 있습니다.  

2) 분양가가 높습니다.

부동산 시장 침체로 오피스텔 수요는 크게 줄어들고 있는 반면에 건축비 상승 등의 영향으로 분양 가격이 높게 책정된 신규 오피스텔은 현재 실수요자, 투자자들에게 외면받고 있습니다. 아파트 가격도 현재 조정이 큰 지역이 많기 때문에, 아파트 대체재인 오피스텔 가격이 높다고 한다면 굳이 오피스텔을 선택할 이유가 없기 때문입니다. 

 2022년 10월 4일 청약을 받은 인천시 서구 청라동에 위치한 e 편한 세상 시티 청라는 240실 모집에 70명만 청약을 하여 미달이 났고, 성남시 중원구 성남동에 위치한 성남 수진역 파라곤 역시 570실 모집에 201명만 청약을 하여 모집 인원을 채우지 못했습니다. 

향후 오피스텔 시장 전망

 현재 위와 같은 암울한 오피스텔 시장은 언제쯤 개선이 될까요? 제 생각에는 당분간은 오피스텔 시장이 쉽지가 않을 것이라 생각하고 있습니다. 그 이유는 위에서도 언급드렸지만 아파트 가격도 조정을 받고 있기 때문에 오피스텔의 가격들은 점점 더 매력적으로 보이지 않고 있습니다. 아파트보다 저렴하여 대체재로서의 역할을 했는데 아파트와 가격차이가 별로 나지 않는다면 아무래도 아파트 수요에 밀릴 수밖에 없을 것입니다. 또한 현재 대출 규제가 아직 완화가 다 되지 않은 가운데 오피스텔도 고강도 대출규제를 받고 있는 상황입니다. 아파트와 오피스텔 동일하게 규제를 받고 있으면 당연 우리나라 사람들은 차라리 아파트를 선택할 확률이 높습니다. 그리고 현재 안 좋은 부동산 경기 상황으로 인해 정부는 부동산 규제 완화책을 내놓고 있습니다. 심지어 주택임대사업을 다시 부활한다는 얘기도 있습니다. 이 뜻은 아파트에 엄격하게 적용됐던 규제들이 하나둘씩 풀리고 아파트 투자 수요를 높일 수 있는 부분이 될 수 있기 때문에 상대적으로 오피스텔은 힘들 거 같습니다. 

 위와 같은 이유 때문에 오피스텔 시장은 당장에는 힘들 거 같고, 향후 반등하는 시점은 아파트 가격 하락세가 진정되고 상승세로 진입하는 시기라고 생각합니다. 아파트 가격 조정이 어느 정도 끝나고 나서 오피스텔과 아파트의 가격차가 나는 시점부터 다시 오피스텔에 대한 수요가 발생할 것으로 생각됩니다.