북아현2구역 안전마진은? (Feat. e편한세상신촌)

북아현 뉴타운 입지는 어떨까? 

북아현 뉴타운은 아현 뉴타운과 신촌로를 사이에 두고 마주 보고 있습니다. 지하철 2호선 충정로역으로부터 이대역까지 노선 중 북쪽은 북아현 뉴타운, 남쪽은 아현 뉴타운이라고 보시면 됩니다. 북아현현 뉴타운은 2005년 3차 뉴타운으로 지정된 지역입니다. 총 1만 2000가구가 새롭게 들어서고 1-1구역, 1-2구역, 1-3구역은 이미 입주가 완료됐습니다. 현재 북아현 2구역과 북아현 3구역은 관리처분 계획인가를 앞두고 있습니다. 북아현 뉴타운의 최고 장점은 도심과의 접근성입니다. 광화문, 을지로, 종로, 홍대, 용산 등과 가깝기 때 높은 평가를 받고 있는 곳입니다. 그중 2구역은 북아현 뉴타운에서도 입지가 가장 좋습니다. 충정로역을 도보로 이용할 수 있고 2320가구의 대규모 단지이기 때문입니다. 그런데 현재 주택 시장 침체로 인해 프리미엄이 11억 원 가까이하던 북아현 2구역이 현재 6억 ~ 7억 원에 형성하고 있습니다. 현 상황에서도 안전마진이 있을까요? 한번 계산해보도록 하겠습니다. 

북아현2구역과 비교할 단지는?

안전마진을 계산하기 위해 인근에 신축급 아파트인 e편한세상신촌과 비교를 해보겠습니다. 

1) e편한세상신촌 단지 정보 

-. 위치 : 서대문구 북아현동 1013

-. 건설사 : DL이앤씨

-. 세대수 : 2528세대

-. 입주년도 : 2017

2) 북아현2구역 사업개요 

-. 위치 : 서대문구 북아현동 520 

-. 사업추진단계 : 사업시행인가 완료(22.3.17.)

-. 시공사 : 삼성물산, DL이앤씨

-. 조합원수 : 1,261명

-. 정비구역면적 : 124,238 M2

-. 규모 : 28개 동 29층

-. 총세대수 : 2,320세대(임대 401세대 포함)

 

북아현 2구역 매물정보(35평)

1) 조합원 분양가 : 7.5억

2) 프리미엄 : 7억

3) 총 매매 가격 : 14.5억

 

북아현 2구역 안전마진

1) 실거래가 기준 안전마진 

비교대상 아파트 현 시세(e 편한 세상 신촌) - 총 매매 가격 = 16.2억 - 14.5억 = 1.7억

2) 입주 시 예상 매매가(실거래가 기준)

비교대상 아파트 현 시세(e 편한 세상 신촌)*{100%+[연간 물가상승(2.5%)*기간(6년)]} = 18.63억

3) 입주 시 예상 매매가(호가 기준)

비교대상 아파트 호가(e 편한 세상 신촌)*{100%+[연간 물가상승(2.5%)*기간(6년)]} = 17.25억

 

결론

정리하면 현재 북아현 2구역을 당장 매수했을 시 안전마진이 1.7억이라는 것을 알 수 있습니다. 하지만 비교 단지인 e 편한 세상 신촌보다 북아현 2구역이 입지가 더 좋기 때문에 가감해서 계산해야 할 필요성은 있어 보입니다. 가감하는 방법은 북아현 1구역 인근의 구축 아파트와 북아현 2구역 인근의 구축 아파트의 과거 데이터의 퍼센트를 계산해봐서 적정 가치를 알아내는 것입니다. 추후 적정가치를 계산하는 법에 대해서도 포스팅하겠습니다.