미국 집값 하락하는 이유는?

미국 집값에 대한 재밌는 사실

미국 중앙은행이 금리를 급격하게 인상하면서 전 세계 경기가 차갑게 식고 있습니다. 서울 아파트 가격도 2022년 7월부터 현재까지 계속 하락하고 있는 중입니다. 또한 미국의 주택가격지수도 2022년 7월 말을 정점으로 현재까지 우하향하고 있는 중입니다. 이번 시간에는 미국의 주택 가격에 대해서 얘기해보려고 합니다. 추가로 미국 주택 가격 하락에 따른 CPI(미국 소비자물가지수) 전망에 대해서도 제 생각을 말씀드려볼까 합니다.
먼저 부동산 전문가인 아기곰님께서 미국 집값 하락의 원인이 급격한 금리 인상에 따른 주택 경기의 침체로 해석하는 것은 명백한 과장이라고 언급하셨습니다. 금리 인상으로 인한 영향도 일부 있겠지만 계절적 요인에 따른 영향이 더 크게 작용한다고 하셨습니다. 실제로 전미부동산협회 자료를 살표 보니 미국 주택 가격은 6월에 가장 비싸고 매년 1월에 가장 저렴하다는 것을 확인할 수 있었습니다. 그 이유는 미국인들은 미국의 학제에 따라서 6월에 매수하는 것을 선호하기 때문입니다. 보통 미국의 학교는 매년 9월 1일 전후로 개학을 하는데 6월에 계약을 해야 8월에 입주하고 자녀를 인근 학교로 보낼 수 있는 것입니다. 이런 이유로 미국의 집값은 매수 수요가 많은 매년 6월이 가장 비싸고 전학과 이주 수요가 가장 적은 1월이나 2월이 가장 싸다는 게 아기곰님의 견해입니다. 그렇기 때문에 2023년 1~2월까지 미국 집값은 계속 하락할 것이고 2023년 2~3월이 되면 미국 집값은 반등할 가능성이 높다는 전망을 밝히셨습니다.

미국 집값 하락에 대한 나의 견해

아기곰님께서 데이터 위주로 말씀을 해주셨기에 납득이 되는 부분이 많았습니다. 하지만 저는 미국 집값 하락이 계절적인 요인만을 수반하고 있지는 않다고 생각합니다. 그 이유에 대해서 말씀드려보겠습니다.
1) 2022년이 다른 해보다 집값 하락폭이 큽니다.
이 말이 무슨 뜻이냐면 전미부동산협회 자료에 미국 주택은 대게 6월에 가장 비싸고 매년 1월에 가장 싼 것을 확인 할 수 있는데, 이번 2022년도 6월부터 현재까지 주택 매매가 하락률이 다른 해보다 더 크다는 것을 확인할 수 있습니다. 그 이유로 저는 급격한 금리 인상 때문이라고 생각합니다. 2022.2월부터 연준은 기준금리 0.25%에서 2022.11.12 현재 기준금리 4%까지 불과 9개월 만에 3.75%를 올렸습니다. 역사적으로 이렇게 급격하게 금리인상을 한 경우는 찾아보기가 힘듭니다. 이에 따라 집값도 최초 금리인상 시점인 2월 이후 4개월 후행하여 반영이 된 거 같습니다.
2) 미국 신규주택 판매가 줄어들고 있는 추세입니다.
현재 미국 신규주택 판매는 2021년 12월부터 추세적 하락을 보이고 있습니다. 아무래도 신규주택 판매가 증가하고 있는 추세면 집값이 상승하는 것이고, 신규주택 판매가 감소하는 추세이면 집값이 하락할 수밖에 없을 것입니다. 현재는 후자인 케이스로 이 부분도 집값 하락에 영향을 주고 있다고 생각합니다

향후 미국 CPI 전망?

마지막 보너스로 미국 소비자물가지수의 전망에 대해서 제 생각을 말해보겠습니다. 미국 헤드라인 소비자물가지수에 들어가는 주거비는 렌트비로 우리나라의 월세에 해당되는 부분이 들어가게 되는데, 렌트비는 미국 집값에 후행하는 경향이 있습니다. 현재는 집값이 여러 요인들에 의해서 하락하고 있는 추세이기 때문에 렌트비도 점차 하락할 것이라고 봅니다. 또한 아기곰님께서 말씀하신 계절적인 요인이 이번에도 적용된다면 미국 집값은 1월~2월까지는 계속 하락 흐름을 보일 것이기에 CPI는 점차적으로 잡히지 않을까 생각합니다.