역전세, 전세사기 예방법

주택시장 현재 상황

 현재 전세 시장이 심상치가 않습니다. 얼마 전까지만 해도 전세난에 힘겨워했었는데 현재는 역전세난으로 시끌벅적합니다.

이 현상이 발생한 이유는 급격한 금리 인상 및 대출 규제라고 볼 수 있는데, 이로 인해 서울 및 수도권, 지방권 구분 없이 매매가와 전세가가 모두 하락 폭이 커지고 있는 상황입니다. 결과적으로 전세 만기가 돌아왔는데 전세 가격이 급락하면서 기존 전세금 수준에서 새로운 세입자를 구하지 못해 돈을 돌려주지 못하는 게 실정입니다. 

 주택 시장 침체 및 역전세난과 맞물려서 전세 사기도 기승을 부리고 있습니다. 임차인의 전 재산이나 다름없는 전세금을 돌려받지 못해서 낭패를보고 있는 피해자들이 속출하고 있는 암담한 상황입니다. 

역전세를 대비하는 방법

먼저 역전세를 대비하는 방법에 대해서 말씀드려보겠습니다. 임대인(투자자), 임차인 별로 상황이 다를 것이기에 분류해서 말씀드리도록 하겠습니다.

1) 임대인(투자자)

애초 적게 투자금이 투입된 물건같은 경우 보수적으로 체결된 전세가의 20%에 해당되는 비용을 미리 마련해야 할 것입니다. 요즘 역월 세라고 해서 비용을 마련하지 못한 분들 같은 경우 세입자에게 월세를 지불해서 충당하는 경우도 있지만, 모든 경우가 잘 풀릴 보장은 없기 때문에 최대한 보수적으로 임해야 할 것입니다. 특히 향후 2~3년간 입주예정 물량이 많은 곳 같은 경우 더더욱 자금 계산을 미리 해봐야 할 것입니다. 물량 이외에도 전세 가격이라든지, 전세매물, 매매 매물 등 자신이 투자한 물건의 여러 가지 지표들을 모니터링하며 대비를 해야 될 거 같습니다. 

2) 임차인

임차인이 역전세난에 대처해 전세금을 보호받을 수 있는 방법으로는 전세권설정등기, 확정일자, 전세금 반환보증보험 가입, 임차권등기명령 등이 있습니다. 여기서 유념하셔야 될 부분이 전세권 설정등기, 확정일자, 임차권등기명령 등을 통해 확보된 우선변제권에 기인하여 전세금을 돌려받으려면 법적 회수 절차, 즉 법원 경매 절차를 거쳐야 하고 경우에 따라서는 전세금 전액을 돌려받지 못할 상황이 있습니다. 하지만 전세금 반환보증보험을 통해서는 보증기관을 통해 전세금을 손쉽게 되찾을 수 있습니다. 하지만 전세 계약 기간이 1년 이상 남아있어야 하고, 주택 유형, 선순위 채권 규모에 따라 조건이 달라질 수 있음에 유념하셔야 될 거 같습니다. 

전세사기를 대비하는 방법

1) 반드시 부동산 소유자인 집주인과 직접 만나 전세 계약을 하셔야 합니다.

해당 물건을 다루는 부동산 중개업자나 관리인에 의한 이중 계약 형태가 있을 수 있기 때문에 반드시 부동산 소유자인 집주인과 만나 전세계약을 하고, 계약금, 중도금, 잔금 등 일체의 돈거래 역시 등기부등본상의 실소유자 통장으로만 진행하셔야 됩니다. 

2) 전세 시세를 알기 어려운 매물은 가급적 피하되 피하셔야 합니다.

신축 빌라의 경우 거래 사례가 전무하여 제대로 된 시세를 알 수 없어 감정평가액이 부풀려지기 쉽습니다. 이런 깡통주택에 초기 전세금이 비정상적으로 높게 책정돼 세입자를 못 구할 경우 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 시세를 알기 어려운 매물 같은 경우 가급적 피하시고 부득이하게 입주를 원할 시 반드시 주택도시보증공사의 전세금 반환보증보험에 가입하셔야 합니다. 

3) 최악의 경우 전세보증금 반환소송까지 생각하셔야 합니다.

집주인이 돌려줄 전세금이 없으니 마음대로 하라고 했을 경우 먼저 '계약 기간 만료에 따른 전세금 반환'에 관한 내용증명을 보내셔야 합니다. 그럼에도 집주인이 돌려줄 마음이 없다고 하면 직접 다른 세입자를 찾아 그 세입자에게 임차권을 양도하고 전세금을 받아 갈 수도 있습니다. 그리고 그것마저 다 안될 최악의 경우가 발생하였을 때는 전세보증금 반환 소송을 진행해 받아내는 방법도 있습니다.