역월세 현상은 왜 발생하였을까?

현재 시장 분위기

 현재 서울 및 수도권 전세/월세 시장 분위기가 확 바뀌었습니다. 작년까지만해도 높은 가격에 전셋집 구하기가 힘들었지만, 최근에는 오히려 세입자를 구하지 못해 전세 매물이 적체가 되고 있습니다. 전세 매물 자체가 늘어난 데다 전세대출 이자를 감당하지 못한 세입자가 월세를 선호하다보니 점점 전세가격은 하락하고 월세가격은 올라 전월세전환율이 상승하고 있는 추세입니다. (참고로 전월세전환율은 연간 월세 비용을 전세 보증금에서 월세 보증금을 뺀 값으로 나눠 계산하는데, 전세 가격이 내리거나 월세 가격이 오를 때 높아집니다.)

  위에서 언급드렸던 전국 아파트 전세 매물도 작년보다 거의 2배 이상 늘었습니다. 특히 인천과 경기는 증가폭이 훨씬 큽니다. 전세수급지수 지표 또한 좋지 못합니다. 전세수급지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 전세 매물이 많은 '공급 우위', 200에 가까울 수록 '수요 우위'를 의미합니다. 전국 아파트 전세수급지수는 86.7로 3년 전 수치인 86.8 이후 가장 낮은 수준입니다. 

 저는 솔직하게 말씀드려보면 2022년 8월부터 계약갱신 청구권이 만료가 되는 사람들이 많은 것으로 알고 다시 한번 전세가격이 뛸 줄 알았습니다. 하지만 급격한 금리인상과, 대출규제(전세자금대출 포함) 등으로 인해 심리가 얼어 붙다보니, 전세에 대한 수요가 싹 사라지고 전세 물량이 급격하게 늘어나서 전세 계약 시 샤넬 가방을 주겠다는 조건까지 내걸 정도로 전세맞추기가 힘든 상황이 도래가 되었습니다. 만약 기존 전세가 만기 되도록 새 세입자를 구하지 못하는 경우 집주인이 기존 세입자에게 낮아진 전셋값 차액에 대해 월세를 줄테니 계속 살아달라는 부탁을 하기도 하는데 이것이 바로 역월세 현상이 발생하게 된 배경입니다. 

역월세 조심해야하는 지역

현재 충남 천안의 대장아파트라고 볼 수 있는 천안불당지웰푸르지오는 39평 전세가가 최근 30% 정도 하락을 하였습니다. 이렇게 많이 빠지는 이유는 뭘까요? 앞서서 말씀드렸듯이 금리인상으로 전세자금대출에 대한 부담이 있는 부분과, 입주물량 크게 두가지라고 보시면 될 거 같습니다. 천안은 입주물량이 2024년까지 많은데 같은 생활권인 아산과 같이 봤을 때는 물량이 엄청나다는 것을 알 수 있습니다. 입주물량과 전세가격에 가장 많은 영향을 주는 요소로서 입주물량이 증가할수록 전세가격은 빠질 수밖에 없습니다. 

 위의 천안 사례처럼 향후 입주물량이 많은 곳은 역전세 또는 역월세를 조심해야 될 거 같습니다. 입주 물량이 많은 곳으로는 천안, 아산, 당진, 포항, 구미, 대구, 인천 등이 있는데 반드시 돌아오는 전세 만기에 맞춰서 대비를 하셔야 되는 지역들이라고 생각합니다.