성남시 수정구 아파트 현재 저평가 상태일까?

성남시 수정구 현재 분위기

 현재 성남시 수정구는 2022년 6월을 기점으로 매매지수가 하락하기 시작하여 현재까지 그 흐름을 이어가고 있는 상황입니다. 성남시 중원구와 마찬가지로 성남시 수정구 역시 매매호가, 전세호가가 같이 떨어지는 단지들이 많습니다. 그리고 전세매물이 쌓이고 있는데 그 주범은 2020년도에 입주한 신흥동에 위치한 산성역 포레스티아입니다. 전세매물이 245개, 월세 매물이 186개나 되는데 아무래도 세대수가 4000여 세대가 되는 만큼 매물도 많이 나오는 듯싶습니다. 또한 성남시 수정구 창곡동에 위치한 위례신도시 아파트 대부분이 2016~2017년에 지어진 대단지 아파트들이 많아서, 현재와 같은 안 좋은 대외환경을 맞이하여 전세매물이 많이 나온 상황입니다. 전세 매물이 쌓이면 전세 호가가 낮아지고 이는 매매 호가를 낮추는데 일조를 하여 악순환의 연속인 상황이라고 보시면 될 듯싶습니다. 

 

수도권 시세 그루핑을 통한 가격 비교

성남시 수정구가 가격적인 부분이 고평가 상태인지 저평가 상태인지 확인하기 위하여 시세 그루핑을 하였습니다. 그루핑이란 과거 비슷한 가격을 형성했던 단지들을 찾아 가격 비교를 하여 현재 가격이 합당한 지를 판단하는 과정입니다. 그루핑을 하는 이유는 서로 비슷한 흐름을 보이다가 가격이 하락하거나 상승한 단지들을 확인할 경우, 해당 단지가 가격적으로 저평가인지 고평가인지 여부를 판단할 수 있기 때문입니다. 

1) 서울특별시 강동구 암사동 강동롯데캐슬퍼스트 34평, 경기도 성남시 수정구 창곡동 위례 더 힐 55 34평

: 위의 2단지는 과거 유사한 실거래가를 형성하였습니다. 현재의 흐름을 파악하기 위하여 매물 최저호가(중층 이상)를 살펴보았는데, 강동 롯데캐슬 퍼스트 : 11.5억, 위례 더 힐 55 : 11.5억으로 형성하고 있습니다. 두 단지 모두 최고가 대비 5억 정도 하락했습니다. 

2) 서울특별시 강동구 고덕동 고덕아이파크 34평, 경기도 성남시 수정구 창곡동 자연 앤 래미안 e 편한 세상 34평

: 위의 2단지는 과거 비슷한 실거래가를 형성하였습니다. 현재의 흐름을 파악하기 위하여 매매 매물 최저호가(중층 이상)를 살펴봤습니다. 고덕 아이파크 : 15억, 자연 앤 래미안 e 편한 세상 : 13억 1000만입니다. 상대적으로 고덕 아이파크가 자연 앤 래미안 e 편한 세상보다 고평가 상태입니다. 참고로 자연 앤 래미안 e 편한 세상 아파트는 최고가 대비 3억 정도 하락했음을 확인할 수 있습니다. 

 

결론

위 그루핑을 통해 현재 경기도 성남시 수정구 아파트는 가격적으로 저평가 상태임을 확인할 수 있었습니다. 이유는 앞서 말씀드렸던 대로 2020년에 입주한 산성역 포레스티아를 포함하여 위례신도시 매물들이 쏟아지고 있기 때문입니다. 2023년에도 입주 예정 물량이 많긴 하지만 현재도 큰 하락폭을 보이고 있는 단지가 많은 만큼 더 큰 하락세를 보일까 하는 의문은 듭니다. 그리고 제가 성남시 수정구를 좋게 보고 있는 이유는 현재 천지개벽하고 있는 곳이기 때문입니다. 구도심이라 각종 인프라 및 교통의 이점을 누렸던 것에서 상품성까지 더해지면 그 가치는 배가 될 것이라고 생각합니다.