성남시 중원구 현재 저평가인가?

성남시 중원구 현재 분위기 

현재 성남시 중원구는 2022년 5월을 기점으로 매매지수가 하락하기 시작하여 현재까지 그 흐름을 이어가고 있는 상황입니다. 또한 성남시 중원구는 매매호가는 물론 전세호가도 떨어지는 단지들이 속출하고 있습니다. 특히 전세매물이 적체되고 있다는 것이 가장 문제입니다. 쌓이고 있는 전세매물이 대부분이 2022년에 입주한 e 편한 세상 금빛 그랑 메종과 신흥역 하늘채랜더스원입니다.  현재와 같이 안 좋은 대외환경(급격한 금리인상, 대출규제 등 각종 규제)에 맞물려서 전세가 잘 안 맞춰지고 있고 이에 전세 매물이 쌓여 전세 호가를 낮추고 매매 호가까지 영향을 주는 악순환의 연속이라고 보시면 될 거 같습니다. 

 

수도권 시세 그루핑을 통한 가격 비교

성남시 중원구가 가격적인 부분이 얼마나 저평가 상태인지 확인하기 위해 시세 그루핑을 하였습니다. 그루핑이란 과거 비슷한 가격을 형성했던 단지들을 찾아 가격 비교를 통해 현재 가격이 합당한 지를 체크하는 과정입니다. 그루핑을 하는 이유는 서로 비슷한 흐름을 보이다가 가격이 혼자 치고 나가지 못하거나 너무 치고 나간 경우 가격적으로 저평가, 고평가 여부를 판단할 수 있기 때문입니다. 

1) 서울특별시 금천구 독산동 롯데캐슬 골드파크 1차 34평, 경기도 성남시 중원구 여수동 센트럴타운 33평, 경기도 안양시 동안구 평촌동 향촌롯데 33평 

: 위의 3단지는 과거 비슷한 실거래가를 형성하였습니다. 현재의 흐름을 파악하기 위해 매물 호가(중층 이상)를 살펴본 결과, 롯데캐슬골드파크1차 : 11억 5000만, 센트럴타운 : 11억, 향촌롯데 : 13억 9000만 을 형성하고 있음을 확인하였습니다. 

성남시 중원구에 위치한 센트럴타운이 가장 가격이 눌려있고, 학원가와 가까운 향촌롯데는 최고가 대비 1000만 원밖에 빠지지 않았습니다. 학원가 수요가 뒷받침되는 곳은 지금과 같은 하락기 때 전세수요가 뒷받침돼 주기 때문에 방어를 잘해주고 있는 것으로 보입니다. 

2) 서울특별시 금천구 가산동 두산위브 32평, 경기도 성남시 중원구 하대원동 아튼빌 34평 

: 위의 2단지는 과거 비슷한 실거래가 모습을 보였습니다. 현재의 흐름을 가늠하기 위해 네이버 부동산 호가(중층 이상)를 살펴보았습니다. 두산위브 : 7억 8000만, 아튼빌 : 7억이 최저 호가입니다. 역시나 성남시 중원구에 위치한 아튼빌이 가산동 두산위브 대비 저평가에 위치하고 있습니다. 또한 아튼빌은 전고가 대비 1.5억 하락했다는 게 눈에 띕니다. 

 

결론

위 그루핑 결과에서도 보셨듯이 성남시 중원구는 과거 대비  저평가 영역에 진입했다고 볼 수 있습니다. 그 이유는 2022년에 8000세대 가까운 물량이 한꺼번에 쏟아져서 전세가 무너지고 매매까지 못 버티는 상황이 도래한 것입니다. 성남시 중원구는 그럼 이대로 계속 하락만 할까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 2022년 이후 2025년까지 입주 예정 물량이 거의 없고, 구도심이었던 성남시 중원구는 신축으로 탈바꿈되고 있기 때문입니다. 입지도 좋은데 상품성까지 좋아지면 인구도 많이 유입될 것이고 그 말은 아파트 가격을 지탱할 든든한 수요가 생긴다는 뜻이기 때문에 하락분 회복은 시간문제라고 생각합니다. 그렇기에 현재 하락기는 최고의 매수 기회가 될 수도 있다고 생각합니다.