수도권 지역별 시세 비교(22.11.6.)

수도권 시세 그루핑을 하는 이유

 시세 그루핑이란 과거 비슷한 가격을 형성했던 단지들을 찾아 가격 비교를 하여 현재 가격이 합당한지를 체크하는 과정이라고 보시면 될 듯싶습니다. 제가 시세 그루핑을 하는 이유는 부동산 가격은 합리적이고 과학적이라 생각하는 사람이기 때문입니다.  다시말하면 가격은 제 갈길을 찾아간다는 것입니다. 수급이나 대외여건 때문에 분위기가 그당시에는 좋을 수도 있고 안좋을 수도 있지만 그 도시에 가치에 맞게 시간이 지나면 결국에는 가격도 수렴할 것이라는 겁니다. 그렇기 때문에 지금과 같이 가격이 전체적으로 조정을 받는 시기에, 저는 하루 루틴으로 그루핑 작업을 진행하고 있습니다. 이 과정을 통해 현재 저평가 지역을 찾을 수도 있고, 입지 공부도 할 수도 있고, 투자의 기회를 포착할 수도 있습니다.  앞으로 이런 그루핑 포스팅을 많이 올려드릴 계획이니 투자를 하실 때 참고를 하시면 도움이 되실겁니다. 

 

인천 연수구, 경기도 광명시, 서울 은평구 가격 비교

인천광역시 연수구, 경기도 광명시, 서울특별시 은평구는 과거 데이터를 봤을 때 비슷한 흐름을 형성하는 단지들이 많습니다. 비슷한 흐름을 보이다가 가격이 혼자 치고나가지 못하거나 너무 치고나간 경우 가격적으로 저평가, 고평가 여부를 판단할 수 있겠습니다. 과거 유사 흐름을 보였던 대표 단지들을 작성해보도록 하겠습니다. 

1) 인천광역시 연수구 송도동 송도더샵퍼스트파크 15BL 35평, 경기도 광명시 하안동 e편한세상센트레빌 33평, 서울특별시 은평구 녹번동 북한산푸르지오 32평

:  위의 3단지는 과거 비슷한 실거래가를 형성하였습니다. 현재의 분위기를 살펴보기 위해 네이버부동산 호가(중층이상)를 살펴보니 송도더샵퍼스트파크 : 9억7000만, e편한세상센트레빌 : 9억 7000만, 북한산푸르지오 : 10억 5000만 으로 확인됐습니다.  상대적으로 서울 은평구가 시세를 잘 지켜내는 듯싶습니다. 

2) 인천광역시 연수구 송도동 송도글로벌파크베르디움 35평, 경기도 광명시 소하동 광명역세권휴먼시아4단지 34평,  서울특별시 은평구 응암동 백련산힐스테이트2차 32평 

: 위의 3단지도 과거 비슷한 실거래가를 형성하였습니다. 현재 중층이상 호가를 체크해보니 송도글로벌파크베르디움 : 8억, 광명역세권휴먼시아4단지 : 7억 8000만, 백련산힐스테이트2차 : 8억 7000만 입니다.  위와 마찬가지로 서울 은평구가 시세 방어를 잘 하고 있음을 확인할 수 있습니다. 

 

결론

 그루핑 결과 상대적으로 서울 은평구가 하락을 덜 한 거 같아 보이지만 최고가 대비해서는 2억~3억씩 빠진 곳도 많습니다. 서울 은평구가 많이 하락한 거 같지 않은 이유는 인천 연수구와 경기도 광명시의 하락률이 서울보다 더 크기 때문입니다. 인천은 현재도 입주물량이 많지만 내년부터 메인입지인 인천 연수구의 입주가 시작되기 때문에 당분간은 하락을 피하기는 힘들 거 같습니다. 광명시는 2022년 현재 입주물량이 수요보다 다소 많고 대외여건도 안좋아서 조정을 받고 있는 중이긴 합니다. 하지만 현재 정비사업을 통해 천지개벽을 하고 있는 중이라 추후 입주장이 마무리가 됐을 때 시세 분출이 기대가 되는 지역이기도 합니다. 지금 같은 하락기 때 광명서 재개발 물건 초기 투자금을 적게해서 길게 가져가는 것도 전략이 될 거 같습니다.